ערך הנכסים יעלה? "השפעות הקו האדום מורגשות היטב בשוק הדיור"
כחצי שנה חלפה מאז הנסיעה הראשונה של הקו האדום בין פתח תקווה לבת ים. בדקנו עם גורמי המקצוע בענף הנדל"ן עד כמה מתממשות הציפיות לעליית ערך הנכסים בקרבת התחנות, ובאיזו מידה הרכבת הקלה מקיימת את ההבטחה
ב-6 החודשים הראשונים לפעילות הקו האדום של הרכבת הקלה נסעו כ-9 מיליון נוסעים. מדובר בנתון מכובד, אך רחוק מהצפי המקורי של הקו, שמתחיל בפתח תקווה ומסתיים בבת ים. בנת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים), החברה הממשלתית שהופקדה על עבודות הרכבת הקלה, הצביעו על מלחמת חרבות ברזל כגורם שעיכב את גרף עליית הנוסעים וציינו כי נכון להיום קיימת מגמת עלייה.
על פי נתוני נת"ע, תחנות אלנבי, יהודית ובן גוריון הן העמוסות ביותר, עם קרוב ל-80 אלף נוסעים שעולים ויורדים מדי יום בכל תחנה, ושעות השיא הן בין 06:30 ל-9:00 בבוקר ובין 14:30 ל-19:00 אחרי הצהריים. כעת, לאחר שנים ארוכות של ציפייה גם להשפעות הנדל"ניות שהרכבת תייצר, ניתן להיווכח מה מהתחזיות התגשם ומה נשאר על הנייר. חזרנו אל אנשי ענף הנדל"ן כדי לבחון כיצד השפיע הקו האדום ומה ניתן ללמוד ממנו לקראת פתיחתם של הקווים הבאים.
"הרכבת הקלה השפיעה באופן ברור על כל האזורים שבהם היא עוברת", קובע חיים קראדי, מנכ"ל חברת פרשקובסקי מניבים. "כל עוד היא לא הייתה קיימת, איש לא האמין שזה ייצא לפועל. ברגע שהחלה לפעול, אנשים הבינו מה היא יכולה לתת להם – יזמי נדל"ן מחד והציבור הרחב מאידך. מי שגר או עובד ליד הקו האדום של הרכבת הקלה, מבין עד כמה זה מהלך שמניב תוצאות".
קראדי מעריך שבמקומות שבהם יש רכבת קלה או מתוכננת כזאת, מחירי הדירות יעלו. "באופן טבעי, אני מאמין שברגע שהרכבת תגיע למקומות נוספים, אנשים יבינו את יתרונותיה ויעשו מאמץ לעבור למקומות האלו. מה שחשוב הוא הצורך להאיץ את המשך פיתוח הרכבת הקלה, כך שבהקדם האפשרי ייפתחו הקווים הנוספים המתוכננים. צעד זה ישנה דרמטית את כל עולם הנדל"ן באזור גוש דן".
חמי שאול, מנהל חטיבת מגורים בוטיק בחברת קרסו נדל"ן, מחזק את הדברים. "לתחילת פעילות הקו האדום יש בהחלט השפעות חיוביות על תחומי חיים רבים של התושבים בתוואי שבין בת ים לפתח תקווה. הוא שיפר את איכות החיים של התושבים בכך שייתר את הצורך להניע את הרכב, ואפשר להם להגיע ממקום למקום בין ערים אלה בתוך דקות של נסיעה – מהבית לעבודה וחזור, למקומות הבילוי והמסחר ועוד", הוא אומר.
לדבריו, "לקו האדום הייתה גם השפעה על רמת מחירי הנדל"ן עוד לפני תחילת פעילותו, ובמיוחד לאחר מכן. ואולם, בשלב זה קשה עדיין להעריך את עליית הערך, כי ישנם גורמים אחרים שמשפיעים אף הם על המחירים, כמו למשל הירידה בכמות העסקאות ובפרט בשוק הדירות מיד שנייה, כתוצאה מעליית הריבית ובהמשך בעקבות המלחמה".
שאול מסביר כי "בתוואי הקו יש אזורים שלמים שנמצאים בימים אלה ממש בתהליכים של התחדשות עירונית - בדרום יפו, בבת ים, ברמת גן ועוד, ושם עליית הערך מתבטאת בעסקאות מול בעלי הקרקע. נכון להיום, עדיין לא קיים היצע מספיק של דירות חדשות שמגלם את העלייה. אני מאמין שככל שיתקדמו התהליכים, ניתן יהיה לכמת יותר במדויק את עליית הערך שנבעה מהרכבת הקלה, וגם ככל שכמות העסקאות תחזור לממדים רגילים, נראה ביתר שאת את ההשפעה הדרמטית של הקו האדום על מחירי הנדל"ן".
יפה סדן, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת יוסי אברהמי, מוסיפה כי "השפעות הקו האדום מורגשות היטב בשוק הנדל"ן. נכסים ופרויקטים שממוקמים על תוואי הקו, ועל אחת כמה וכמה בסמוך לתחנות הרכבת, חוו עליית ערך משמעותית עוד כשהוכרזה התוכנית, ואף יותר אחרי שהקו החל לפעול. מדובר הן במחירי הדירות שעלו ועוד יעלו, והן בנדל"ן מניב ונדל"ן מסחרי שנמצא באזור שחווה פריחה".
לדבריה, "הסיבות טמונות ביתרון שמקנה מערכת הסעת המונים, כמו הרכבת הקלה והמטרו בעתיד, שתאפשר לתושבים להשאיר את הרכב בבית ולהתנייד בקלות בכל המטרופולין בתוך דקות נסיעה מעיר לעיר, ותייתר את הצורך לחפש חניה שלא זמינה כמעט באזורים אלה. הנגישות התחבורתית הזו שווה הרבה במשאבי זמן וכסף. להערכתי, גם פרויקט המטרו יביא לאפקט דומה בשל השיפור בנגישות ובאיכות החיים של התושבים".
"השבחה במחירי הנכסים"
ורד צרפתי זבולון, מנכ"לית משותפת בקבוצת צרפתי שמעון ויו"ר ועדת ביקורת בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, מתייחסת אף היא להשפעה של הרכבת הקלה על מחירי הדיור. "הקו האדום בהחלט השפיע על הנדל"ן למגורים – הוא הביא להשבחה במחירי הנכסים הקרובים לתוואי ובמיוחד לתחנות הרכבת הקלה. אנחנו בונים פרויקט בשכונת הפארק בבת ים ומקדמים גם פרויקט במתחם האורגים בעיר, ומרגישים הן את העלייה בביקוש והן במחירי המכירה המגלמים כבר את הימצאותה של הרכבת", היא אומרת.
לדבריה, "מחקרים שנערכו בארץ ובעולם מייחסים השבחה של כ-20% לשווי נכסים בטווח של חצי קילומטר ממערכות הסעת המונים, ועל אחת כמה וכמה בקרבת תחנות הקצה, כמו בת ים, שממחישה לתושבים את קיצור זמני הנסיעה. העלייה מתחילה כבר כשמכריזים על קו הרכבת, ולכן לקווים הבאים של הרכבת הקלה יהיה, להערכתי, אפקט זהה. כמו כן, ככל שייכנסו יותר קווים לפעילות ובהמשך יתחיל לפעול גם המטרו, אנו עתידים לראות את ההשפעות והפערים בעצימות גבוהה יותר".
שמאי המקרקעין ישראל יעקב סבור שפתיחת הקו האדום השפיעה בצורה נרחבת על נכסי הנדל"ן הסמוכים. "הרכבת הקלה משפיעה על אורח החיים היומיומי, וגם על שוק הנדל"ן בקרבת התחנות", הוא מסביר. "ראשית מדובר בעליית ערך הנכסים. הנגישות המשופרת והחיסכון בזמן ההגעה שהרכבת הקלה מספקת, הובילו לביקוש מוגבר ולעלייה במחירי הנדל"ן סביב התחנות. נכסים בקו הראשון לרכבת נתקלים באתגרים של רעש ותנועה, מה שלעיתים קרובות נוטרל באזורי הקו השני, שם המחירים עדיין בעלייה משמעותית. בנוסף, הרכבת הקלה גרמה לתנופה בשיפוץ ובפיתוח נדל"ן חדש, עם דגש על מתחמי מגורים ומסחר בקנה מידה גדול יותר".
עם זאת, יעקב מציין שנושא מס המטרו, המטיל מס היטל השבחה גבוה יותר מהרגיל (75% במקום 50% מההשבחה), מעכב את התהליך ומערים ענן של אי ודאות על פרויקטים עתידיים. בנוסף, הוא טוען שניתן ללמוד לקח מהקו האדום לקראת הפעלת קווים הבאים: "כדי להגביר את ההשפעה החיובית של פרויקטים עתידיים של רכבת הקלה, עלינו לשלב בין ניתוח שוק לתכנון עירוני מוקפד, לפעול בשיתוף פעולה עם הרשויות ולהשקיע בנגישות ובנוחות".
יוני בראל, סמנכ"ל שיווק ומכירות באזורים, מציין כי "הנדל"ן למגורים עובר שינוי משמעותי בעקבות התפתחות הרכבת הקלה, ויש לכך השפעה רחבת היקף גם על הרוכשים ועל תפיסת המגורים החדשה שלהם. כך למשל, כשהתחלנו לשווק את מגדל המגורים Exchange Ramat Gan, היינו צריכים לגרום לרוכשים לדמיין חיים אורבניים על ציר תחבורה ציבורית ראשי, כאשר רכישת דירה בפרויקט איננה מחייבת רכישת חניה עמה. באותה העת לדמיין את המהפך שתייצר הרכבת הקלה היה אתגר, אבל לאחר פתיחת הקו האדום הדמיון הפך למציאות".
בראל מוסיף כי "אנחנו רואים יותר ויותר רוכשים המחפשים את המגורים האורבניים התוססים ליד צירים ראשיים של תחבורה ציבורית, וזו תחילתה של מהפכה אמיתית וחינוך שוק. בעקבות זאת גם ראינו עלייה משמעותית במחירי הדיור לאורך ציר הרכבת הקלה. היום אנו רואים את מהפכת המגורים של המתחם כולו, שאותו התחלנו עם תחילת השיווק של הפרויקט, וכעת עוד מגדלי מגורים ומתחמים מעורבי שימושים מתוכננים באזור, וכן המתחם הפך לשוקק חיים בכל שעות היום והערב".
מיקי זיסמן, יו"ר ושותף בחברת בולווארד-ג'נסיס, מוסיף כי "הקו האדום מהווה נדבך חשוב במהפכה התחבורתית המתחוללת בתל אביב בשנים האחרונות, מעל ומתחת לקרקע. זו מתבטאת, בין השאר, בהשבחת ערכם של הנכסים הנמצאים על תוואי הרכבת הקלה, ובעיקר אלו הסמוכים לתחנות, וללא ספק תרמה לעליית המחירים המשמעותית ביותר ברחבי העיר. להערכתי, עליית המחירים צפויה להמשיך עם הפתיחה ההדרגתית של שאר הקווים בעשור הקרוב".
דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים, מסכימה שיש שינוי חיובי, אך גם מציינת כי על הרשויות המקומיות לסייע לעסקים בתקופת הבנייה של הקווים הנוספים. "בעבודת המחקר שערכתי על השפעת תחבורה על מחירי נדל"ן למגורים בעולם, בעיקר רכבות מטרו, רכבות כבדות ורכבות קלות, נמצא כי לרכבות השפעה חיובית על ערכי המקרקעין, ובמיוחד למי שממוקם במרחק של עד כ-500 מטרים מהתחנות, כלומר מרחק הליכה של כ-5 דקות. מבחינה זו, אני צופה שגם הקו האדום, ובהמשך קווים נוספים שייפתחו, ישפיעו בסופו של דבר הן על הביקושים לדירות והן על הביקושים למשרדים, מסחר, בתי קפה, מסעדות וכו' בקרבתם".
עסיס מוסיפה כי "השינוי כבר ניכר בהדרגה במקטע הדרומי של הקו החוצה את יפו בואכה בת ים, וכבר מתחיל להשפיע על רמות הביקושים לאורך שדרות ירושלים בואכה יפו ד'. כך גם בציר בגין בתל אביב ובמקטע של רחוב ז'בוטינסקי בפתח תקווה, ובמיוחד ברמות הביקושים למשרדים. עם זאת, במקומות אחרים עדיין לא ניכר שינוי, וכדי שהתהליך יתקדם, חשוב שהרשויות המקומיות יתמרצו במקביל את סביבת הרכבת, בין אם באמצעות הנחות לארנונה לעסקים, או על ידי הטבות שיתמרצו דיירים בפרויקטים בעלי פוטנציאל להתחדשות עירונית לאורך הציר".
"לא רואים שינוי מהותי"
לא כולם סבורים שהשפעות הרכבת הקלה חיוביות ויש מי שמצנן את ההתלהבות. מאיר טל, מנכ"ל קבוצת כנען, מסביר כי "העסקים שיכולים להרגיש השפעה חיובית בקרבת הרכבת הקלה, הם אלו הנמצאים בסמוך לתחנות וזוכים לנגישות גבוהה יותר של הנוסעים. נכון לימים אלו אין שינוי מהותי בנכסים סביב, לא בנדל"ן למגורים ולא בעסקים. עם זאת, כל נושא המגורים הוא עדיין אנומליה, מכיוון שלפתח או ליזום פרויקט מגורים בסביבה אורבנית קיימת בישראל (פינוי בינוי או תמ"א 38) לוקח בין 7-10 שנים, ולכן בנייני מגורים חדשים שיצוצו לאורך תוואי הרכבת נראה רק בעוד מספר שנים. אין ספק שכיום הבניינים הישנים הנמצאים לאורך תוואי הרכבת הקלה, ובעיקר אלה ליד התחנות, זוכים לנגישות תחבורתית טובה יותר וייהנו מעליית ערך הדירות".
רקפת להב, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת אלמוג, מציינת כי "נכון להיום, הקו היחיד שפעיל במסגרת פרויקט הרכבת הקלה הגרנדיוזי הוא הקו האדום, וגם זה בעצימות נמוכה. עדיין מוקדם להפקת לקחים ובחינת מגמות, אולם בהחלט ניתן לומר שהביקושים לדירות באזורים שבהם צפויה לעבור הרכבת, ובעיקר אלה הממוקמים במרחק הליכה קצר מהתחנה המיועדת להיבנות שם, הם קשיחים ונמצאים במגמת עלייה. אנחנו פוגשים את זה בשיחות עם תושבים בפרויקטים עתידיים שלנו במסגרת התחדשות עירונית. מחירי דירות יד שנייה המיועדות לפינוי בתוואי הרכבת מרקיעים שחקים, אפילו כשמדובר בפרויקטים הנמצאים בשלב ראשוני מאוד של מתחם מוכרז להתחדשות עירונית".
"הביקושים לדירות באזורים שבהם צפויה לעבור הרכבת הקלה קשיחים ונמצאים במגמת עלייה. אנחנו פוגשים את זה בשיחות עם תושבים בפרויקטים של התחדשות עירונית. מחירי דירות יד שנייה המיועדות לפינוי בתוואי מרקיעים שחקים"
טלי דראל, אדריכלית שותפה במשרד 5V אדריכלים, אומרת כי לקו האדום יש השפעה גם על עולם התכנון. "היום אין פרויקט שאנו לא בודקים ראשית את קרבתו לנתיב המטרו, קרבה לטבעת הראשונה של תחנת רכבת או לכל ציר מתע"ן (מערכת תחבורה עתירת נוסעים). יש לכך השלכות משמעותיות, הן מבחינת היקף החניה שנידרש לה, הן מבחינת הצפיפות המותרת והן מבחינת הליך הרישוי עצמו".
עם זאת, היא מדגישה כי "יש בעיות רבות ומורכבות גדולה סביב הנושא. לדוגמה, בפרויקטים שאנו מאשרים היום על צירי המטרו או בסמיכות לטבעת הראשונה של תחנות מרכזיות, תקן החניה המחייב הוא פחות מרכב אחד לדייר. כלומר כבר היום לשליש מהדיירים לא יהיה היכן להחנות את רכבם. התקן המופחת מתבסס על ההנחה שהדיירים בבניינים אלו יתניידו בתחבורה ציבורית. אבל כאן עולה השאלה, האם תושב יוותר על הרכב, כאשר אין לדעת מתי יתחילו לפעול הרכבות, וכשיעבדו ביום מן הימים, הן יושבתו בשבת".
"השפעה על נכסים מניבים"
לצד ההשפעה על בנייני המגורים ומחירי הדירות, ישנה השפעה לא מבוטלת על מתחמי התעסוקה ובנייני המשרדים והמסחר. לדברי חן גור לוטן, סמנכ"לית תחום הנכסים המניבים בקבוצת לוינשטין, "לאמצעי הסעת המונים השפעה ניכרת וישירה על תחום הנדל"ן בכלל ועל תחום המניבים בפרט. במילה אחת – נגישות. חברות ותאגידים מחפשים כיום הגעה נוחה ומהירה של העובדים למקום העבודה, ופרמטר זה משפיע משמעותית על המיקום שבו יבחרו למשרדים שלהם. ואכן, הקו האדום העלה אף יותר את קרנם של אזורי תעסוקה במרכז תל אביב. לקבוצה יש מספר נכסים בולטים על תוואי הקו האדום, בהם מגדל לוינשטין ומגדל דיסקונט. עוד לפני תחילת פעילות הקו, ובוודאי אחריה, הביקוש לשטחי משרדים במוקדים עלה משמעותית – הן מצד שוכרים קיימים שהתאפשר להם להגדיל את המשרדים, והן מצד שוכרים חדשים".
"חברות ותאגידים מחפשים כיום הגעה נוחה ומהירה של העובדים למקום העבודה, ופרמטר זה משפיע משמעותית על המיקום שבו יבחרו למשרדים שלהם. הקו האדום העלה אף יותר את קרנם של אזורי תעסוקה במרכז ת"א"
גור לוטן מזכירה כי "אחת התוכניות המרכזיות והגדולות בתל אביב, המושפעת באופן מובהק מנגישות מקסימלית, היא התוכנית של פרויקט מתחם התחנה המרכזית הישנה שאנו מקדמים עם חברת שיכון ובינוי. מדובר ברובע ענק מעורב שימושים של מגורים, מסחר, תעסוקה ומשרדים ושטחי ציבור, שצפוי לשנות את פני העיר כולה, וייהנה גם מנגישות תחבורתית מקסימלית הכוללת רכבת כבדה, רכבת קלה וקו מטרו. היתרונות במיקום על תוואי הרכבת הקלה ברורים – הוא מאפשר לחברות להעסיק את העובדים הטובים ביותר, שרובם גרים במטרופולין תל אביב, ועכשיו יוכלו להגיע לעבודה בתוך זמן קצר מאוד וביעילות מרבית – וזה יתרון שלא יסולא בפז בעולם הנדל"ן המניב".
אייל גרין, מנכ"ל פארק עתידים תל אביב, אופטימי: "מתברר שההערכות של אנשי המקצוע הפועלים בענף הנדל"ן ביחס להשבחה של נכסים בסמיכות לקו האדום בתל אביב לא אכזבו. גם בדיקות שנעשו לאחר פתיחת הקו האדום הראו כי המחירים ברדיוס הראשון והשני של התחנות עלו לפחות ב-20%", הוא אומר. "עדיין יש פוטנציאל רב שלא מומש, בעיקר בתחום המסחר".
מניתוח של חברת הייעוץ הכלכלי-שיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות' עולה כי במתחם כמו שדרות ירושלים, ובפרט במקטע בצפון יפו, יש הזדמנות לפיתוח המרחב ושטחי המסחר. לדברי גרין, "מה שנדרש הוא לממש את התוכניות ליצירת מקומות מזמינים להולכי רגל ולתוספת של אלפי יחידות דיור מעליהם, לדאוג שהשדרות יוארו לשם הגברת תחושת הביטחון, ולייצר שבילים לכלי רכב דו-גלגליים, פינות ישיבה, במות והוספת עוד פעילויות שיהפכו את השדרות ל'מקום הבא', ויעלו משמעותית את הביקוש לשטחי מסחר".
גרין מניח שכל הלקחים יופקו לקראת פתיחת הקווים הנוספים. "פארק עתידים תל אביב ממוקם בסמיכות לאחת התחנות העתידיות של הקו הירוק, ברחוב דבורה הנביאה - מדובר באזור שכבר היום יש בו הרבה מסחר ונדל"ן מניב, ובאזור זה אנחנו כבר רואים היערכות לקראת פתיחת הקו ב-2026", הוא מדגיש. "אנחנו דואגים לשדרג את כל המרחב הציבורי שמחבר בין התחנה העתידית לפארק, וגם חשים ביקוש הולך וגובר לשטחי מסחר ומשרדים אצלנו, ככל שהעבודות של הקו הירוק מתקדמות. מערכת הסעת המונים ללא ספק מעלה אטרקטיביות של מתחמים".
הכתבה פורסמה במוסף "ידיעות הנדל"ן" של "ידיעות אחרונות"
2024-04-21T10:57:05Z dg43tfdfdgfd
